Юрист по перераспределению земельных участков в Москве

На кадастровой карте результат обеих процедур может выглядеть похоже. Линия границы меняет положение, площадь участка становится другой, а в ЕГРН появляются обновленные сведения. Однако одинаковое внешнее изменение еще не означает одинаковую юридическую процедуру.

При уточнении границ продолжает существовать тот же земельный участок. Устанавливается или корректируется местоположение его границ с учетом документов, подтверждающих право на землю, и иных предусмотренных законом сведений. Новый объект недвижимости в результате таких действий не образуется.

Перераспределение приводит к иному правовому результату. Исходные земельные участки участвуют в образовании новых объектов, для которых определяются собственные площади и границы. После государственного кадастрового учета сведения уже относятся к вновь образованным участкам.

Различие приобретает особое значение, когда собственник пытается устранить пересечение границ или исправить ранее допущенную ошибку. Перераспределение не предназначено для замены процедуры исправления реестровой ошибки, а уточнение границ не может использоваться для произвольного увеличения площади за счет соседней территории.

Неверно выбранная процедура обнаруживается, как правило, на стадии кадастрового учета или рассмотрения документов уполномоченным органом. К этому моменту межевой план уже подготовлен и расходы понесены, хотя первоначальная земельная задача требовала совершенно другого юридического решения.

Два соседних земельных участка могут быть оформлены в ЕГРН и при этом иметь крайне неудобную конфигурацию. Ломаная граница осложняет подъезд, часть строения располагается рядом с межой, а отдельные полосы земли фактически используются не тем собственником, которому они принадлежат по документам.

Годы сложившегося пользования сами по себе не меняют характеристики зарегистрированных участков. Даже если соседи давно договорились, кто и какой частью территории пользуется, устное соглашение не переносит границу и не создает право собственности на фактически занятую землю.

Перераспределение дает возможность изменить конфигурацию смежных участков в установленном законом порядке. Собственники определяют предполагаемое расположение новых границ, после чего проводятся необходимые кадастровые работы и оформляется образование новых объектов недвижимости.

При этом свобода собственников не является неограниченной. Образуемые участки должны соответствовать требованиям земельного законодательства, градостроительным регламентам и установленным предельным размерам. Согласие соседей не делает допустимой любую выбранную ими конфигурацию земли.

До начала кадастровых работ необходимо понимать, какой результат должен появиться после перераспределения. Если будущие участки изначально не отвечают установленным требованиям, договоренность между собственниками и подготовленный межевой план не устранят препятствия для их кадастрового учета.

Свободная территория рядом с земельным участком часто воспринимается собственником как возможность увеличить свою землю. Особенно если такая территория фактически никем не используется, заросла или много лет находится за существующим забором. Однако отсутствие другого владельца еще не дает права присоединить ее к участку.

Перераспределение земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и частного земельного участка проводится в случаях, предусмотренных статьей 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации. Для такой процедуры установлены самостоятельные основания и ограничения.

Уполномоченный орган оценивает не только площадь присоединяемой территории. Значение имеют документы территориального планирования, проект межевания территории, существующее землепользование и возможность образования самостоятельного участка из затрагиваемой земли.

Отказ возможен и тогда, когда желаемая собственником конфигурация выглядит вполне разумной на местности. Земля может относиться к территории общего пользования, быть зарезервирована для государственных или муниципальных нужд либо затрагивать интересы других правообладателей.

Перераспределение публичной земли нельзя рассматривать как способ оформить любую свободную территорию рядом с участком. Возможность ее присоединения определяется правовым режимом земли и тем, допускает ли законодательство образование участка в предполагаемых границах.

На консультацию собственники нередко приходят с уже подготовленной схемой будущих границ. Человек точно знает, какую полосу земли хочет присоединить, где должна пройти новая линия и какой площади участок должен получиться после завершения оформления.

Однако удобство будущей конфигурации для собственника не отвечает на вопрос о возможности ее регистрации. Ограничения могут быть связаны с правовым режимом земли, параметрами образуемого участка, градостроительной документацией или выбранным способом изменения существующих границ.

Отдельного внимания требует сама цель обращения. Желание «передвинуть границу» может означать необходимость перераспределения, уточнения местоположения участка или исправления реестровой ошибки. Внешне ожидаемый результат похож, но порядок оформления будет различаться.

Поэтому обсуждение будущей схемы начинается с вопроса о том, какой юридический результат требуется получить. Если собственник хочет образовать участок с новыми характеристиками, необходимо проверить допустимость перераспределения. При наличии ошибки в ЕГРН решаться должен уже другой вопрос.

Первичный разбор земельного вопроса в юридической фирме «Филатов и партнеры» проводится бесплатно. Если собственник уже определил желаемые границы, юрист проверит возможность оформления выбранной конфигурации и объяснит, подходит ли для этого перераспределение. В ряде случаев такая проверка показывает, что необходимый результат достигается совершенно иной земельной процедурой.

Неудачный вариант перераспределения часто обнаруживается слишком поздно. Схема уже подготовлена, кадастровый инженер выполнил свою часть работы, документы направлены в уполномоченный орган, но предполагаемые границы не могут быть оформлены в выбранном порядке.

Повторная подготовка документов не решит проблему, если препятствие связано с самой конфигурацией будущего участка. То же относится к ситуациям, когда через перераспределение пытаются исправить реестровую ошибку или фактически оформить территорию, для которой законом предусмотрен иной порядок предоставления.

Юристы юридической фирмы «Филатов и партнеры» рассматривают предполагаемый результат перераспределения до завершения кадастровых процедур. Юридическое значение имеет не только то, какую границу хочет получить собственник, но и возможность образования новых земельных участков с такими характеристиками.

При возникновении отказа оцениваются указанные органом основания и их связь с представленными документами. В зависимости от обстоятельств может потребоваться изменение схемы, использование другого способа оформления земли либо оспаривание решения, препятствующего перераспределению.

Перераспределение имеет смысл только тогда, когда новые земельные участки можно поставить на кадастровый учет и оформить права на них. На достижение этого результата ориентирована работа юристов юридической фирмы «Филатов и партнеры» по данной категории земельных вопросов.

Нужна помощь по перераспределению земельных участков?

Если вы хотите изменить границы земельного участка — получите консультацию юриста.