Юрист по изменению вида разрешенного использования земельного участка в Москве

Право собственности дает владельцу возможность владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком. Однако пределы использования земли определяются не только решением самого собственника. Существенное значение имеет правовой режим территории, в границах которой находится участок.

Для территориальных зон, в отношении которых действует градостроительный регламент, устанавливаются допустимые виды разрешенного использования. Статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разделяет их на основные, условно разрешенные и вспомогательные.

Если необходимый собственнику вид использования отсутствует среди предусмотренных для соответствующей территории, простого заявления об изменении ВРИ недостаточно. Запись в ЕГРН не может быть изменена вопреки документам, которыми определяется допустимое использование земельного участка.

Отдельный вопрос возникает, когда желаемый вид использования требует изменения градостроительного регламента. Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется по процедуре, предусмотренной статьей 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Поэтому начинать изменение ВРИ с выбора подходящего названия из классификатора ошибочно. Сначала земельному юристу необходимо установить правовой режим конкретного участка и определить, допускается ли предполагаемое использование земли на соответствующей территории.

Один и тот же проект может оказаться простым в оформлении на одном земельном участке и потребовать отдельной процедуры на другом. Причина заключается в содержании градостроительного регламента и месте необходимого ВРИ среди предусмотренных для территориальной зоны видов использования.

Основные виды разрешенного использования предназначены для способов использования земли, непосредственно допускаемых соответствующим правовым режимом территории. При наличии предусмотренных законом условий правообладатель выбирает такой вид без получения отдельного разрешения на условно разрешенное использование.

Иначе решается вопрос с условно разрешенным видом. Для его применения требуется специальное разрешение в порядке статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Рассмотрение вопроса связано с самостоятельной градостроительной процедурой.

Вспомогательный вид также не может произвольно заменить основной. Его назначение состоит в дополнении основного или условно разрешенного использования, с которым он применяется совместно. Самостоятельное использование участка исключительно по вспомогательному ВРИ противоречит назначению такой категории.

Разница между видами использования определяет дальнейшие действия собственника. Поэтому одного совпадения желаемой деятельности с формулировкой ВРИ недостаточно — значение имеет место этого вида в правовом режиме конкретной территории.

Препятствие для изменения ВРИ не всегда связано с ошибками в заявлении или отсутствием документов. Иногда предполагаемое собственником использование земли изначально не соответствует режиму территории, в пределах которой расположен земельный участок.

Нужный вид может отсутствовать среди допустимых для соответствующей территориальной зоны. В такой ситуации вопрос уже выходит за пределы обычного изменения сведений о ВРИ и может затрагивать содержание правил землепользования и застройки либо установленного градостроительного регламента.

Существуют и территории, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых такие регламенты не устанавливаются. Изменение разрешенного использования расположенных там участков производится по правилам, предусмотренным федеральным законодательством.

Ограничения могут быть связаны и с особыми характеристиками самой территории. Наличие зон с особыми условиями использования, специального режима земель или иных установленных законом требований способно повлиять на возможность реализации проекта даже при формальном соответствии выбранному ВРИ.

Отказ в изменении вида разрешенного использования нельзя оценивать только по его итоговой формулировке. Значение имеет правовое препятствие, на которое ссылается уполномоченный орган, и возможность устранить его в рамках действующего регулирования.

На консультацию собственники часто приходят с уже выбранным названием будущего ВРИ. Один хочет изменить использование участка «под магазин», другой — «под производство», третий планирует коммерческую деятельность и заранее находит подходящий код в классификаторе.

Название вида разрешенного использования еще не отвечает на вопрос о правильности его выбора. Сначала необходимо понять, какой объект планируется разместить на земле, каким образом он будет использоваться и какая деятельность фактически должна осуществляться на участке.

Иногда после уточнения этих обстоятельств первоначально выбранный ВРИ оказывается избыточным или вовсе не соответствующим будущему проекту. В других ситуациях выясняется, что нужное использование относится к условно разрешенным видам и требует прохождения отдельной процедуры.

С 1 марта 2026 года значение приобретают и новые положения Земельного кодекса Российской Федерации о видах разрешенного использования. Документы, определяющие ВРИ, правовой режим территории и ранее установленные сведения об участке должны рассматриваться с учетом действующей редакции земельного законодательства.

Бесплатный первичный прием в юридической фирме «Филатов и партнеры» дает возможность проверить выбранный ВРИ применительно к конкретному замыслу собственника. Иногда название из классификатора кажется подходящим, но его содержание не охватывает планируемую деятельность или не соответствует режиму территории. Выявить такое расхождение желательно до подачи документов, поскольку формально измененный ВРИ может оказаться бесполезным для реализации проекта.

Изменить вид разрешенного использования и выбрать правильный вид разрешенного использования — две разные задачи. Ошибка становится очевидной не сразу. Сведения уже внесены в ЕГРН, однако при подготовке строительства или начале эксплуатации участка выясняется, что выбранный ВРИ не соответствует реальной деятельности собственника.

Особенно внимательно к этому вопросу приходится относиться после изменений законодательства, вступивших в силу 1 марта 2026 года. Новый порядок установления и изменения ВРИ требует учитывать документы, которыми определяется разрешенное использование земли, и правовой режим территории, где расположен конкретный участок.

Гражданские юристы юридической фирмы «Филатов и партнеры» работают с земельными вопросами исходя из того, что будет происходить на участке после изменения ВРИ. Для магазина, производственного объекта, склада или иной деятельности юридически значимы разные обстоятельства, которые необходимо учитывать до начала процедуры.

Мы заранее сопоставляем предполагаемое использование земли с действующим регулированием и оцениваем возможные препятствия для дальнейшего проекта. Если выбранный собственником вариант не решает поставленную задачу, это должно стать известно до изменения сведений об участке, а не после начала строительства или получения очередного отказа.

Вопрос о ВРИ для нас заканчивается не внесением новой записи в ЕГРН. Результат имеет практическое значение только тогда, когда установленный вид разрешенного использования действительно соответствует той деятельности, ради которой собственник менял правовой режим земельного участка.

Нужна помощь по изменению вида разрешенного использования?

Если вы хотите изменить вид разрешенного использования земельного участка — получите консультацию юриста.